Por: Moisés Víctor Mariscal Flores (Abogado y Socio Principal de Mariscal & Galdos Abogados).
I.- INTRODUCCIÓN.
La propiedad ha sido definida como el derecho (derecho
subjetivo) de usar, disfrutar, gozar y disponer de las cosas (bienes) del modo
más absoluto y como lo dice Albaladejo,
como el máximo poder jurídico pleno sobre una cosa o como expone Wolf, la propiedad es el más amplio derecho
de señorío que puede tenerse sobre una
cosa, y finalmente Jorge Eugenio Castañeda,
como el poderío o señorío que tiene una
persona sobre una cosa de modo excluyente o exclusivo.
La propiedad tiene las características de ser perpetua,
absoluta y exclusiva y excluyente, ejercida en armonía con el interés social y
dentro de los límites establecidos en la ley.
Los límites de la propiedad, como son la zonificación, la
subdivisión, la habilitación y otros establecidos en el Código Civil, tiene
formas de adquisición.
En efecto en la doctrina y el Derecho Romano establecen
que las formas de adquirir el derecho de propiedad son: El título y el modo. En el
primero existe un acuerdo de partes, (negocio jurídico) establece el deber
jurídico patrimonial (obligación) de entregar una cosa y el derecho subjetivo
de pedir la cosa. En el modo el negocio jurídico antes celebrado faculta la
entrega de la posesión para adquirir la propiedad de manera efectiva. En el
modo existe el desplazamiento, la
entrega o toma de posesión, que materializa el derecho de propiedad.
El concepto romano ha sido objeto de constante evolución,
pues en el derecho francés, la transmisión del derecho de propiedad mueble e
inmueble se produce con el simple
consentimiento, desapareciendo el título y modo.
En el derecho alemán se conserva el título y el modo sobre
todo en cuanto a la transmisión de
bienes inmuebles, y el título está constituido por el consentimiento (negocio jurídico) y el modo consistente en
la inscripción registral, lo mismo ocurre en el derecho austriaco, en el Código
Suizo, en el Código Español, en los cuales se establece que para la transmisión
de propiedad de inmuebles debe cumplirse con el
título y el modo (este último constituido por la inscripción registral)
mientras que en el caso de los muebles
el modo es la tradición.
Sintetizando el título es el hecho jurídico que da lugar
al nacimiento o existencia al derecho de propiedad a favor de un determinado
sujeto entre ellos tenemos los hechos
naturales (accesión, aluvión, avulsión), los hechos realizados por el órgano estatal (expropiación y
adjudicación), y lo generalizado el negocio
jurídico (contratos, compra venta, donación, dación en pago), la
ocupación; y los actos jurídicos como la
sucesión hereditaria, el anticipo de legítima y otros.
El modo es el hecho material o jurídico por el cual se
efectiviza la transferencia del derecho
de propiedad, como son la apropiación, la aprehensión, la caza y pesca, el hallazgo de cosas perdidas,
el hallazgo de tesoros; la entrega del tradens al accipiens,
la sucesión hereditaria (testamentaria e intestada), la sucesión contractual, el contrato bilateral,
multilateral.
En el derecho peruano la cuestión de determinar si para la
transmisión del derecho de propiedad es necesario reunir el título (negocio
jurídico constitutivo) y la formalidad o modo, se ha regulado en el Título II
de La propiedad, en el Libro de Derechos Reales:
Al igual que en el derecho alemán y en el derecho
argentino, en el Código Civil de 1984, regula que la propiedad se adquiere por:
1)
Apropiación.
2)
Especificación.
3)
Mezcla,
unión y confusión.
4)
Accesión,
avulsión, aluvión.
5)
Percepción
de frutos.
6)
Sucesión
hereditaria.
7)
Contratos.
8)
Prescripción
adquisitiva de dominio de muebles.
9)
Prescripción
adquisitiva de dominio de predios nullius
y de predios con dueño.
10)Por adjudicación del Estado.
11) La inscripción en el Registro Público.
II.- LA
PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO O USUCAPION
Es un modo original de adquirir el derecho de propiedad,
por medio de la posesión continua,
pacífica, quieta, ininterrumpida a título de dueño y por el tiempo fijado por la ley, sobre bienes muebles e
inmuebles que se hallan dentro del
comercio de los hombres y que son dominio de terceros.
Al decir coincidente de Castan;
Peña Bernaldo; De Quiros; Alabaladejo y
los Mazeaud, Alvarez Caperochipi
(Citados por Eugenio María Ramírez, en Tratado de Derechos Reales Tomo
I, pág. 209), la prescripción adquisitiva
de dominio o usucapion de un derecho real (generalmente propiedad) es definida
como la adquisición de la propiedad una cosa, por la posesión prolongada
durante cierto plazo, a lo que se puede agregar que la posesión se ejerce sobre
bien o cosa que es dominio de otro
sujeto, quien no ejerce posesión sobre el mismo.
En la doctrina en general se dice acertadamente que por la
prescripción adquisitiva de dominio se reconoce como propietario de un inmueble
o mueble ajeno a la persona que lo
posee, utilizándolo como si fuese real dueño durante el plazo que la ley
indica.
Mario Romero, Ludovico Barasi, Levitan (citados por el
mismo autor peruano), respaldan nuestro aserto de que la prescripción
adquisitiva de dominio se produce cuando se ejerce posesión sobre bien ajeno.
La prescripción adquisitiva de dominio denominada más
apropiadamente usucapión, es un medio gratuito de adquirir el derecho de
propiedad, porque el poseedor no debe desembolsar ninguna contraprestación
(precio) al propietario no poseedor.
Esta
usucapión significa un acto inter vivos, porque el poseedor está vivo y realiza
actos materiales de explotación económica, y en algunos casos une su actuar a
la conducción que tenía el antecesor,
mediante la figura de la accesión de la posesión.
Esta
forma de adquirir el derecho de propiedad, por la posesión prolongada es
originaria, porque el conductor y el antiguo propietario no tienen ningún
vínculo contractual que origine o autorice la posesión de un bien singular.
Es un
modo originario de adquirir el derecho de propiedad por la posesión
independientemente de cualquier relación de hecho y de derecho con el titular
anterior, así lo afirman los tratadistas Mario Romero, Ludovico Barasi,
Guillermo Borda, citados por Eugenio María Ramírez en su obra “Derechos Reales
Primer Tomo pág. 210”.
Se
considera a la usucapión, como un modo de adquirir la propiedad, creando un derecho
de dominio o propiedad para el prescribiente y al mismo tiempo extingue el
derecho del propietario que ha incurrido en incuria y negligencia, que ha
dejado inactivo e infructuoso el predio.
III.- ELEMENTOS DE LA USUCAPION:
Los
elementos de la usucapión son:
a)
La
posesión material de muebles e inmuebles.
b)
Posesión
de buena o mala fe.
c)
El
bien mueble o inmueble singular que se encuentre dentro del comercio de los
hombres.
d)
Bien
propiedad de terceros.
e)
Posesión
ejercida a título de dueño
f)
El
plazo establecido en la norma.
a.- La posesión material de muebles e
inmuebles: Es
decir, que el usucapiente realice actos materiales de explotación económica de
acuerdo con la naturaleza del bien y su destino económico, o sea, que realice
dichos actos materiales ejerciendo los valores de uso y disfrute de la cosa y
no concretarse a la simple relación fáctica “hombre
- bien“, como lo señala Ihering, o tener “el ánimus y el corpus“, que exige Savigny. Para calificarse como
dueño, el poseedor debe hacer actos que realmente pongan en circulación
económica los bienes. En materia de inmuebles urbanos, la posesión debe ejercerse
con hechos materiales voluntarios de ocupación para vivienda, comercio,
industria o servicios, no debe concretarse abrir y
cerrar puertas, hacer
visitas periódicas, mirar
el interior, mantener baldío
el predio, sin construir
ni siquiera cercarlo o
tenerlo cercarlo, sin
obtener ningún beneficio
económico.
En
cuanto a los bienes inmuebles rurales, la única forma de ejercer posesión para usucapir, es realizar agricultura y
ganadería conforme a la naturaleza del bien, es decir, realizar cultivos en
tierras agrícolas y crianza de ganado en tierras de pastos naturales; la sola ocupación de
viviendas instaladas en el predio rural, o la instalación de cercos, construcciones
ajenas, no significan posesión, sino actos
complementarios.
Para
el caso de bienes muebles, para usucapir se necesita hacer uso material del
bien, ejemplo en un automotor, en la maquinaria agrícola, industrial, de
construcción, electrodomésticos y otros artefactos, deben ser usados,
explotados en forma continua, directa y eficiente,
no guardarlo en un garaje o en embalajes u otros medios.
Todo ello
conduce a concluir que la posesión usucapiente, debe seguir la doctrina de Saleilles, pues la sola relación
objetiva con o sin animus domini, resultan escasas para ganar el
derecho de propiedad.
b.- Posesión
de buena o mala fe: La posesión para usucapir puede tener diversos
orígenes, una de ellas sería el contrato (compra venta, donación, dación en
pago), en mérito de los cuales se ingresa a ejercer posesión, pero cuyos actos
jurídicos fueron posteriormente declarados nulos; otro medio de acceso a la
posesión, es la voluntad unilateral del conductor, quien sin autorización de
nadie, sin mediar contrato y a sabiendas de que es una cosa ajena.
Estas
formas de ingresar a la posesión son válidas para prescribir adquisitivamente
un determinado bien y son reconocidas legalmente en el artículo. 950 y artículo 951 del C.C. de 1984, cuanto
disponen que cuando hay justo título y buena fe que originan la posesión, se adquiere
por prescripción corta, que exige solamente cinco años de posesión.
En el
segundo párrafo del citado numeral del código sustantivo, se permite la
adquisición de la propiedad por el ejercicio de la posesión originada en la
mala fe. Para entender este dispositivo y aplicarlo, debe tenerse en cuenta que
este usucapiente ha iniciado su
explotación económica a sabiendas de que la cosa es ajena y que no tiene título
(razón o causa válida, no solamente documento) para poseer.
En
la doctrina y jurisprudencia se ha impugnado que la
posesión de mala fe sea válida para
iniciar y concluir una usucapión, lo cual es rebatible, porque en ella, se
trata de convertir al poseedor en propietario y el objetivo de la prescripción
adquisitiva de dominio, es consolidar al posesionario como propietario, sancionando al propietario no poseedor, quien no
solamente deja que otros exploten lo suyo,
sino que no ejerce las acciones que le franquea la ley para recuperar lo
que le pertenece. Además, constituye un reconocimiento legal,
para quien ha puesto en circulación
bienes que el verus domini ha abandonado, es decir, no
tiene ejercicio de
la posesión.
c) Bienes y derechos susceptibles de usucapión: Se pueden adquirir por
prescripción adquisitiva de dominio, todos los bienes muebles e inmuebles que
se encuentran res hábilis o que se
hallan dentro del comercio de los hombres. No se pueden adquirir por
prescripción adquisitiva de dominio:
1.- Los bienes de uso público del Estado
que tienen la característica de
inalienables, imprescriptibles, inembargables; como son carreteras, calles,
plazas, parques, mar, lagos, lagunillas,
ríos navegables o no, ríos flotables, riachuelos, manantiales, aguas
estanciales, pero no solamente las aguas, sino también los cauces o álveos, es decir, los espacios,
donde se hallan depositados, o discurren
esas aguas. Las aguas en estado gaseoso, como los geiseres, las aguas en
estado sólido, como son las nieves
eternas y los picos donde se sitúan.
2.-
Los parques de reserva nacional.
3.-
De acuerdo con lo dispuesto por el artículo 66 de la Constitución
Política, los recursos naturales, que
forman parte del patrimonio de la nación, no son materia de prescripción adquisitiva de dominio, las
minas, depósitos petrolíferos, gasíferos, aguas cualquiera sea su estado y
temperatura, bosques, crecimientos vegetativos como la totora, llaccho, canlla,
thola, etc.
4.- No son susceptibles de apropiación
mediante la usucapión los yacimientos y restos arqueológicos como son las
construcciones, monumentos, edificios, lugares de valor histórico, documentos
bibliográficos y de archivo, objetos artísticos y testimonios de valor
histórico, expresamente declarados como bienes culturales, independientemente
de su calidad de propiedad privada y pública.
5.-Tampoco se puede usucapir los bienes divini iuris o sea los destinados al culto o sea todos
aquellos inmuebles destinados a la oración, como son los templos, los inmuebles
destinados a conventos, capillas públicas de las diversas creencias religiosas,
no solamente de la Iglesia Católica. En cuanto a ésta última ha dejado de ser
la religión oficial (Artículo 50 de la Constitución del Estado).
Consideramos
que los bienes de todas las creencias religiosas que se hallan destinados al
culto son imprescriptibles, pero otros bienes, se rigen por las leyes del
derecho privado y son susceptibles de usucapión.
6.- Los bienes de las Universidades,
Municipalidades, Gobiernos Regionales, que tienen uso público y uso privado,
porque entre los primeros, existen bienes que sirven a toda la colectividad es
decir son de uso de todos, mientras que en los segundos, tenemos a los bienes
que son usados por las entidades para sus fines, llámese equipos electrónicos, vehículos,
maquinaria, etc.
7.- Las tierras de las Comunidades
Campesinas que tienen origen en el antiguo
ayllu (tierras de ancestro), las adquiridas por la Comunidad conforme al
Derecho Civil o al Derecho Agrario, así
como las tierras adjudicadas por Reforma Agraria (detalladas en el artículo 2 de la Ley N°
24657), no son susceptibles de usucapión,
ni por los propios comuneros, mucho menos por terceros que tienen
relación fáctica de explotación
agropecuaria con los mismos.
Esta
prohibición se halla legislada en el artículo 136 del C.C. y en la Ley
General de Comunidades Campesinas, Ley N°24656, artículo 7; y, en la Ley de Deslinde y Titulación N° 24657.
Pero
en todas ellas, se dispone que también son inalienables e inembargables, es decir,
que no son susceptibles de usucapir, tampoco pueden ser materia de disposición sea a título gratuito o privado
por la propia comunidad o sus miembros
comuneros, tampoco son materia de garantía (anticresis o hipoteca).
Debe
señalarse que el artículo 89 de la Constitución Política vigente, señala
que las tierras de las Comunidades
solamente son imprescriptibles y no se repite el mandato de la Constitución de 1979, que
disponía además su inalienabilidad e
inembargabilidad, estas disposiciones de las leyes referidas quedan
derogadas, consiguientemente a partir de la vigencia del mandato
constitucional, muchas de las
Comunidades Campesinas, procedieron a transferir sus tierras (sobre todo
las adquiridas por adjudicación de Reforma Agraria) a favor de sus propios
comuneros y terceros, quienes se convierten en propietarios particulares, cuyo
derecho se halla regulado por la normatividad civil ordinaria (Código Civil),
por consiguiente, estas tierras
antiguamente comunales, luego convertidas en propiedad privada, son susceptibles de usucapión.
Finalmente, en este punto de las tierras comunales, debe
anotarse que conforme a la ley de
Deslinde y Titulación de tierras comunales, el plano del territorio comunal, contiene tres clases de
propiedad:
a.- Las tierras de la Comunidad.
b.-
Las tierras propiedad privada de los comuneros.
c.- Las tierras propiedad privada de
particulares, que no son comuneros.
Como
se ha dicho más antes, el régimen de propiedad de estas tres clases de
propiedad, se regulan en el artículo .2 de la ley de Deslinde y Titulación Ley
N° 24657.
Allí
se dice que las tierras son comunales y son imprescriptibles; de igual modo,
las tierras comunales de ancestro, las tierras adquiridas conforme
a derecho civil
y derecho agrario (Contratos, donaciones, dación en
pago y otras fuentes), y las adjudicadas por Reforma Agraria, son
imprescriptibles.
Pero
las tierras de esa naturaleza, están rodeadas de los predios que son propiedad privada de los miembros de la
Comunidad, los cuales si bien se integraron a la persona jurídica, nunca
transfirieron su dominio a favor de la persona jurídica; haciendo presente que formar parte de una
persona jurídica, en ningún caso significa que se despoja de su derecho y se lo
entrega a la Comunidad; de otro lado la Comunidad no ha comprado el inmueble, y
el hecho de haberlo incluido dentro del dibujo del plano, eso no significa que
automáticamente estas tierras de los propios comuneros, sean automáticamente
considerados como propiedad comunal. Muy por el contrario, teniendo en cuenta
lo dispuesto por el art. 70 de la Constitución Política que considera que la
propiedad privada es inviolable, estos comuneros siguen conservando su derecho
de propiedad, de la cual no pueden ser despojados, por más acuerdo de asamblea
general de la Comunidad que así lo acuerde.
Tampoco
estas tierras están inmovilizadas, como se mal interpreta el artículo .10 de la
Ley de Comunidades Campesinas (N° 24656), lo que allí se regula es una causal adicional y especial del retracto (Facultad
concedida a determinadas personas a sustituirse al comprador en todas las
estipulaciones del contrato). En efecto en el artículo 1592 concordante con el
artículo.1599 del C.C. se establece esta facultad y los casos en que se puede
proceder. En el artículo.10 de la Ley de comunidades, se establece el derecho
que tiene la comunidad para que se le ofrezca primero, cuando un propietario particular quiere vender su
terreno, esto es que debe comunicarse a la Comunidad, la posible venta y
lógicamente el precio, la Comunidad tiene 60 días para hacer valer su derecho,
en caso de no hacerlo el propietario se encuentra en libertad de vender a quien
quiera, la comunidad tiene derecho a presentarse al retracto.-
8.-
Dentro de un plano del territorio comunal, se sitúan tierras e
inmuebles que son propiedad privada de particulares,
quienes no están integrados al padrón
comunal (Por la libertad de
asociación que consagra la Constitución). Ellos
conservan su derecho al dominio y por el solo hecho de estar dentro del dibujo del
plano, no significa que hayan transferido su derecho de propiedad,
tampoco que sus tierras y otros bienes
inmuebles y muebles hayan pasado a propiedad de la Comunidad.
Estas tierras siguen siendo propiedad privada
sujeta a las disposiciones del Código Civil porque así lo dispone la
segunda parte del artículo 2 de la Ley de Deslinde y Titulación que textualmente ordena: “No se consideran tierras de
la Comunidad los predios propiedad
de terceros, con títulos otorgados
con anterioridad al 18 de enero de 1920
y que se encuentran
conducidos directamente, por sus
titulares”.
9.- De otro lado debe especificarse que en
el artículo 10 de la Ley de
Deslinde y Titulación N° 24657, se
determina que el plano de conjunto del territorio comunal así como la memoria descriptiva, levantada
por el Ministerio de Agricultura,
constituye título definitivo de propiedad de la Comunidad Campesina
sobre su territorio.
Este
dispositivo aparentemente dispone que la Comunidad Campesina es propietaria de las tierras originarias de
la Comunidad, de las tierras
adquiridas conforme a derecho
común y agrario y las adjudicadas con fines de Reforma
Agraria, y de las tierras propiedad privada de los propios comuneros, así como de
las tierras propiedad de
terceros que no
son comuneros.
Esa interpretación es
errónea porque en
el artículo 10 de la Ley
N° 24657, dice: que la
Comunidad Campesina es
propietaria de las tierras
que conforman su territorio
comunal es decir, las que señala la primera parte del artículo
2 de dicha Ley, cuando dice que el
territorio comunal está conformado por
las tierras originarias, las tierras adquiridas por la
Comunidad y las adjudicadas por
Reforma Agraria.
Teniendo
en cuenta que en el segundo párrafo del
artículo 2 de la Ley N° 24657 se
determina que no se consideran tierras de la Comunidad los predios propiedad
de terceros (no comuneros y comuneros)
amparados en títulos otorgados antes de
1920, entonces, tenemos que no
forman parte del territorio comunal, por más que estén incluidos dentro del dibujo del plano.
Debe
recordarse que el trámite de levantamiento del plano comunal dispuesto por el artículo 4 y siguientes de la Ley N°
24647, no constituye un procedimiento
administrativo de afectación y judicial de expropiación y mandato
imperativo de que las tierras de propiedad privada, pasen a
ser dominio de la
Comunidad Campesina.
De
todo ello podemos
concluir que las
tierras propiedad privada
ubicadas dentro del plano
de la Comunidad,
pueden ser objeto
de usucapión o
prescripción adquisitiva de dominio,
por los poseedores.
10.-
Prosiguiendo con el tema
de los bienes
imprescriptibles, tenemos a
la disposición del
artículo 985 C.C., en cuanto a la
copropiedad y la división y partición que son imprescriptibles para todos
los copropietarios y para sus
herederos o sucesores.
11.- Finalmente se ha dictado la Ley que
prohíbe que los
bienes de dominio
privado del Estado, sean objeto
de usucapión.
Todo
tipo de inmueble de dominio privado puede ser adquirido en propiedad; por el
contrario, los bienes de dominio público son inalienables e imprescriptibles
conforme al artículo 73 de la Constitución.
Cabe resaltar, sin embargo,
que el régimen de la adquisición de bienes de dominio privado mediante la usucapión
ha sido modificado por la Ley Nº 29618, publicada en el diario oficial El
Peruano el 24 de noviembre del 2010.
El artículo primero de
dicha Ley señala que se presume que el Estado es poseedor de todos los
inmuebles de su propiedad, entendiéndose que se establece dicha presunción para
que de ahora en adelante no se pueda prescribir bienes estatales de dominio
privado, en la medida que la prescripción adquisitiva de dominio se basa en la
posesión.
Por otro lado, se ha
invertido la regla del artículo 912 del Código Civil: el poseedor se presume
propietario, mientras no se pruebe lo contrario. Esta presunción no puede ser
opuesta por el poseedor inmediato contra el poseedor mediato, ni tampoco puede
oponerse contra el propietario con derecho inscrito. Sin embargo, con esta ley
se presume que el Estado es el poseedor de todas sus propiedades.
Pienso que no debió
añadirse dicha presunción por establecer un injustificado trato diferenciado
entre un particular y el Estado. En otras palabras, a un particular si se le
puede hacer prescripción adquisitiva de sus inmuebles, mientras que al Estado
no, afectando con ello a la institución de la usucapión.
El artículo segundo de la
Ley dispone la imprescriptibilidad de los bienes inmuebles de dominio privado
estatal, señalando en su Disposición Única Complementaria Transitoria que los
ocupantes de los bienes privados del Estado pueden acogerse a los mecanismos de
compra-venta a valor comercial establecidos en la Ley Nº 29151, Ley General del
Sistema Nacional de Bienes Estatales y su Reglamento.
Creemos que la declaración
de imprescriptibilidad no tiene razón de ser, toda vez que los bienes de
dominio privado estatal, como cualquier inmueble de un particular, no tienen
finalidad pública, por lo que no se justifica un tratamiento diferenciado
basado en una distinta titularidad.
Además, según el artículo
896 del Código Civil, la posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes
inherentes a la propiedad. Entonces, cabe preguntarnos si puede presumirse un
ejercicio de hecho, teniendo en cuenta que la posesión tiene un sustento fáctico.
En tal sentido considero que a pesar de que el
Estado haya querido evitar invasiones, no se justifica la afectación de la
usucapión de los bienes de dominio privado del Estado, debiendo analizarse las
repercusiones en la prescripción adquisitiva judicial, notarial y
administrativa. Resulta necesario que se aclare la citada Ley, precisándose sus
reales alcances, no siendo razonable que una persona que este por cumplir los
requisitos establecidos en el artículo 950 del Código Civil, no pueda adquirir
la propiedad por estar en posesión de un inmueble de dominio privado del
Estado.
Entonces,
llegamos a la
conclusión que las tierras y
bienes públicos del Estado sean de uso
público como de uso privado del Estado son imprescriptibles a partir del 24 de noviembre del 2010, con la vigencia
de la Ley N° 29618.
IV.- CLASES
DE PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO.
Se ha definido en la doctrina
que la prescripción adquisitiva
de dominio es un modo original de
adquirir el derecho de propiedad
de un bien, por la
posesión prolongada durante un
tiempo determinado.
Consideramos que una definición más
completa sería: es una forma de adquirir el derecho de propiedad de un bien
sea mueble o inmueble de
propiedad privada, mediante la posesión (explotación económica de acuerdo con su naturaleza y destino
económico) ejercida en forma quieta, pacífica,
ininterrumpida, como si
fuere propietario, con
buena o mala
fe, durante el
plazo que señala
la ley.
De esa definición se desprende que existen
dos formas de
usucapión: La prescripción
adquisitiva corta u ordinaria y la prescripción adquisitiva larga o
extraordinaria.
a.- Prescripción
adquisitiva de dominio corta u ordinaria.
Con arreglo a lo dispuesto
por el artículo 950 del C.C., es una forma de adquirir el derecho de propiedad de un bien mueble
o inmueble, para el poseedor que explota
económicamente un determinado bien de acuerdo con su naturaleza y destino económico, y que ingresó a dicha
posesión en mérito de un justo título
y buen
fe, siendo el plazo de cinco años en inmuebles y de dos años en
muebles.
a.1. Justo Título: Existe duda y la correspondiente
discusión sobre la definición y naturaleza
del Justo Título, aunque existe cierto consenso en que Justo Título es aquel Acto o Negocio Jurídico en
virtud del cual el adquirente ingresa a
poseer determinado bien, y este título es nulo por una causal de
anulabilidad.
La causal de
anulabilidad debe ser atribuida al transferente que ignora la causal, y por ello el poseedor sigue en posesión.
a.2. Buena
fe: En
el poseedor debe existir la convicción de que su ingreso a la posesión es legítima en virtud del justo título.
El plazo para usucapir en este caso se rebaja a cinco años
en bienes inmuebles y dos años en bienes
muebles.
b.- Prescripción
adquisitiva de dominio larga u extraordinaria.
Es una forma originaria de adquirir el derecho de
propiedad de inmueble o inmueble,
mediante el ejercicio material de actos de explotación económica de acuerdo con su naturaleza y destino económico
(posesión), ejercida por un poseedor no
propietario en forma pública, quieta, pacífica, ininterrumpida como si fuese propietario, durante diez años en
inmuebles y cuatro años en muebles, privando al propietario no poseedor del
dominio.
-
Debe
tratarse de una posesión continua, es decir, que los actos de explotación económica, deben sucederse en el tiempo en
forma regular de año tras año.
-
Los
hechos de naturaleza pasajera como desastres naturales como terremotos, huaycos, inundaciones, tsunamis,
etc, no impiden la continuidad de la
posesión.
-
Los
hechos de despojo del hombre no impiden la continuidad, porque la restitución de la posesión en la acción
interdictal hace presumir que el
poseedor siempre estuvo en
posesión. (Arts. 904 y 921 del C.C.).
-
Debe señalarse
que la continuidad de la posesión
puede verse afectada por la interrupción
civil de la posesión cuando por medio de un proceso judicial se ha perdido tal explotación agropecuaria.
-
La
interrupción natural, cuando en forma voluntaria el poseedor pierde la posesión, o cuando tercero no poseedor lo
despoja, y no existe reclamación
judicial.
-
La
posesión es pacífica, cuando los actos de explotación económica se ejerce sin conflictos que le obliguen a salir y
entrar constantemente del bien que
posee.
-
La
posesión pública significa que todos los
miembros de la colectividad saben
y conocen de esos actos materiales, y lo reconocen como propietarios.
Alberto Vásquez Ríos en su obra
Derechos Reales pág.324, dice que la
publicidad implica también el propietario del bien, sabe y conoce que es
otra persona quien ejerce posesión, y no
reclama o no acciona judicialmente para
recuperar materialmente el bien que le pertenece.
Aquí existe una característica notable para adquirir
el derecho de propiedad por
prescripción adquisitiva larga o extraordinaria tanto en bienes
muebles e inmuebles. Cuando se trata de
usucapio corta es necesaria la concurrencia
del Justo Título y la Buena fe, como se ha definido anteriormente, pero
qué sucede cuando no existe el negocio
jurídico celebrado con causales de
anulabilidad que en un momento
causa la nulidad; o cuando el poseedor
sabe y le consta que el inmueble
o mueble, es propiedad ajena y que en forma unilateral (son convenio, contrato,
acto o negocio jurídico) ingresa a ejercer
actos materiales de explotación económica, en forma personal.
La pregunta obligatoria es la
siguiente: El poseedor sin tener título anulable y de mala fe, no puede iniciar actos
posesorios y llevarlos adelante para ganar
el derecho de propiedad por usucapio,
la respuesta es clara y contundente:
el poseedor de bien ajeno y de
mala fe y sin justo título, si puede usucapir el inmueble o mueble que tiene en su poder. Para ello
debe reunir los siguientes requisitos:
·
Posesión
mediante actos de explotación económica, no la simple relación física hombre bien.
·
Que esos actos materiales sean continuos e
ininterrumpidos, en el devenir del tiempo y que no hayan sido materia de
suspensión ni de interrupción.
·
Que
tal conducción haya y sea pública.
·
Se
pruebe el inicio de la posesión y la posesión actual, para aplicar la presunción de continuidad que establece el artículo 915 del C.C.
·
Que
la posesión se haya realizado durante el plazo de ley (diez años en inmuebles y
cuatro años en muebles) en forma pública, es decir con conocimiento general.
·
Que la posesión haya sido ejercida con
conocimiento de que era bien ajeno, y que su ingreso a la explotación económica
se haya debido a la voluntad unilateral
del conductor.
·
Que el conductor no tenga la calidad de
poseedor inmediato es decir que la posesión no haya derivado de un contrato o
negocio o acto jurídico en general que
le haya autorizado para el ingreso a la posesión, pues el poseedor inmediato no
puede usucapir, porque está reconociendo que posee para otro.
·
Que
tenga el ánimo de propietario, es decir que los actos materiales
ejercidos, los efectúe como si fuere el
verdadero propietario, es decir pagando sus impuestos, celebrando contratos de
arrendamiento, anticresis, realice edificaciones para usarlas personalmente
(Vivienda, comercio, industria,
servicios).
·
Si ha existido justo título que el mismo haya
sido declarado nulo, sin embargo
prosigue en la posesión, por no haberse ejercido la acción
reivindicatoria para el propietario.
·
El artículo 950 del C.C. determina que se
adquiere por prescripción adquisitiva de dominio cuando existe posesión continua,
pacífica, pública como propietario
durante diez años. De la interpretación de la norma resulta que al poseedor de
mala fe puede adquirir por posesión de iguales características cuando no
existe justo título y esté ausente la buena fe.
V.- CONCLUSIONES
SOBRE LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE
DOMINIO.
1.- En cualquiera de
sus modalidades la Usucapio es un modo de adquirir la propiedad, por la
posesión quieta, pacífica, ininterrumpida, pública, con animus domini.
2.- La adquisición
del derecho de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio ordinaria o
extraordinaria, es de propiedad privada perteneciente a otras personas.
3.- Todo aquel que
adquirió la propiedad de terreno ajeno, debe seguir un proceso judicial en el
cual se debe probar los actos económicos que significan posesión, y que se cumplieron y se cumplen
los requisitos señalados anteriormente.
4.- El propietario no
poseedor, tiene derecho a defender su dominio, demostrando que no existen los
hechos argumentados por el conductor del bien; y no existe razón ni motivo,
para que pierda el derecho de propiedad.
5.- Los propietarios
colindantes del inmueble a usucapir también tienen derecho a expresar su conformidad o
disconformidad, respecto del área, o características, perímetro, del trayecto de la línea de colindancia,
que pudiere afectar su derecho.
6.- En síntesis se
presenta un conflicto de intereses, el mismo que debe ser dilucidado por la
Autoridad Jurisdiccional, declarando en un proceso judicial, si
debe reconocerse al poseedor
solicitante el derecho de propiedad.
7.- Siendo un asunto
contencioso, no consideramos ajustado a ley que se declare propietario por
Prescripción Adquisitiva de Dominio, en procedimientos administrativos o
Notariales no contenciosos.
8.- En la
declaratoria de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio, existe un proceso contradictorio contencioso, donde
existen dos posiciones opuestas, entre
el poseedor no propietario, contra el propietario no poseedor, por ello que
está normado por el artículo 504 y
siguientes del C.C.
9.- En la
prescripción adquisitiva de dominio se busca un cambio de titular del derecho
de propiedad, pues el poseedor pretende que se le declare dueño
del bien que posee, mientras que el verus
domini pretende
conservar su derecho,
teniendo en cuenta
que la propiedad
es inviolable, conforme
al art.70 de la Constitución
política vigente.
10.- En la usucapio el poseedor pide convertirse
en propietario, en forma definitiva, lo
que ocurre solamente si su derecho está declarado en una sentencia que tiene calidad de Cosa Juzgada, que
solamente la expide la autoridad
jurisdiccional, luego de
un contradictorio.
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